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11/13/2013
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房地産信託産品兌付風險預警房地産市場
“目前出現的房地産信託産品兌付風險，反映出房地産市場的政策風險和市場風險正在加劇。”中投顧問房地産行業研究員韓長吉日前在接受《證券日報》記者採訪時指出。
據悉，繼5月份中信信託“舒斯貝爾”等項目出現兌付風波後，日前，包括四川(樓盤)信託、新華信託等多傢公司的信託産品再次陷入兌付風險，部分已經進入訴訟程序。房地産信託産品兌付風險如雨後春筍，無疑爲今年年底即將集中到期的房地産信託市場蒙上一層陰影。
中國信託業協會的至新數據顯示，2013年三季度末房地産信託融資規模達到8942億元，佔整個信託業融資規模的9.33%。分析顯示，今年三季度房地産信託新增1675億元，創2010年以來曆史至髙水平；今年三季度房地産信託相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544億元環比上漲8.48%。
韓長吉錶示：“政策風險主要體現在房地産宏觀調控政策依然不放鬆，房企融資渠道受阻，資金承壓，多方麵難以有很大作爲；市場風險主要體現在地産商拿地成本趨髙，部分地區房地産市場出現飽和。同時值得註意的是，項目要得到市場的認可也不是一件容易事，目前房企的毛利率已經呈現普遍下降的趨勢。”
同花順iFind的相關數據顯示，今年前三季度，141傢上市房企整體實現營業收入3767.48億元，同比增長33.56%，實現淨利潤462.59億元，同比增長32.15%。在樓市回暖背景下，房企銷售毛利率卻悄然降至近三年來的新低：2013年三季度這一數據已下滑至33.29%，而此前的2011年及2012年銷售毛利率分别爲39.74%、37.34%。
分析人士認爲，目前出現的局部房地産信託兌付問題隻是單一事件，房地産信託整體兌付風險依然較校金牛理財網研究中心研究員何法傑指出：“今年以來，房地産市徹是很不錯的，各地區房價均出現較大幅度的上漲，但這也有可能引發推出進一步的調控措施。如果房地産調控再度加強，經濟增長繼續下行，兌付風險將會加大。”
一方麵是毛利率的下滑，另一方麵是信託預期收益率的緩昇。根據用益信託工作室的統計數據，2013年7月至9月的三個月，房地産信託預期年收益率分别爲9.4%、9.36%、9.46%，平均預期年收益率達9.41%，雖然低於10%，但已經扭轉下滑趨勢，平穩回昇。業内人士指出，房地産信託收益率的上昇，一方麵是因爲貨貝政策收緊，資金利率上昇；另一方麵是樓市回暖，房價持續上漲，投資者對樓市的風險情緒有所好轉。
中國建投副研究員塗俊錶示，地産信託融資收益率在第四季度會進一步上昇。
據悉，從去年三季度開始，房地産信託産品被監管部門要求由事後備案改爲事前備案，審批速度放緩並實行更爲嚴格的審批程序，房地産信託産品的發行數量、總量規模要控製性遞減。
“國内的房地産信託主要是房地産信託計劃産品，可以向房地産信託投資基金轉型。”韓長吉指出，房地産信託投資基金(REITS)相對比現有的房地産信託計劃産品具有優勢，其優勢體現在標準化可流通的金融産品，投資人可以在公開市場上買賣，以獲取資本利得；其投資回報穩定，更註重房地産項目的長期運營獲利；並且有專業團隊介入管理，能提髙資金安全性和使用效率等。
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最後更新: 2013-11-13 17:22:18
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