[文章]主題： 樓市降溫未來市場以“穩”爲主 ... 發佈者： 蝸牛傢
01/03/2019
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樓市降溫未來市場以“穩”爲主
房地産熱度正在消散。
某房産研究院10月26日發佈的報告顯示，其監測的100個城市新房成交均價同比增幅已連續14個月保持收窄態勢，房價環比下跌的城市數量在近兩個月有所增加，9月昇至31個。9月份的樓市庫存規模明顯增長，屬於近45個月以來首次顯著攀昇。
房産市場“鞦意濃”
今年9月，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價爲13082元/平方米，環比增長1.0%，同比增長7.7%。100城房價在連續12個月超過1.2萬元均價後，首次突破1.3萬元/平方米。
從曆史數據可以看出，9月百城新房成交均價同比上漲7.7%，增幅較之前明顯回落。報告稱，百城房價同比上漲麴線在2017年7月創下曆史新髙，達到27.6%，隨後持續收窄，截至今年9月，房價已連續14個月保持同比增幅收窄態勢。
另外，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量爲43488萬平方米，環比增長2.9%，同比減少5.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國産經新聞》記者採訪時錶示，觀察曆史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個别月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長，是45個月以來首次顯著攀昇。
對於當前庫存規模上昇，他錶示，至少今年第四季度可能會延續。因爲第四季度很多城市推盤節奏確實加快，而市場銷售又不到位，這個時候庫存積壓是必然的。積壓的情況下，房價也容易受到牽製。對於庫存上漲來說，利好點在於房價確實受到抑製瞭。但是從開發商的觮度看，好不容易麵臨預售證發放節奏加快，但是卻發現，其又迎來瞭一輪下跌和去庫存的階段。
“房價漲幅收窄、庫存量上昇，應該會成爲今年第四季度的房地産市場的主題。”中國城市房地産研究院院長謝逸楓在接受《中國産經新聞》記者採訪時錶示，一方麵，大多數在調控城市上並沒有放鬆，反而有收緊的迹象。另外，當前信貸跟貨貝不斷收緊，房企會麵臨償還債務壓力。因此，在銷售回款比較緩慢的情況下，房企的資金鏈可能會相對緊張，會快速銷售，以此作爲主要的資金來源。
從統計局70城房價數據來看，一二線大部分城市在持續的調控髙壓下，市場下行壓力較大，部分三四線城市降溫明顯。在全國市場下行狀態下，大多數三四線城市銷售麵積下跌，導緻房價漲幅收窄，後期下跌概率較大，同時在供應端，各城市紛紛加大土地推出力度，加上嚴厲打擊房企違規囤房現象，因此供應不斷上漲，下半年庫存量上漲趨勢明顯。
房價庫存上昇
樓市的降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場共識。
近期樓市受到政策因素的影響，除中央的宏觀調控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有産權等“一城一策”，對房地産市場的精準調控都讓樓市出現普遍“降溫”態勢，大部分主要城市的樓市成交和土地出讓均出現瞭不同程度的環比下跌。“穩定依然是四季度重點，穩地價、穩房價、穩預期，確保市場穩定，也意味着不但要控製房價，還會對於地價和預期有穩定要求。”中研普華研究員黃相龍在接受《中國産經新聞》記者採訪時錶示。
另外，北京、上海、杭州、南京等熱點城市的整體庫存量出現瞭不同程度的上昇。以蘇州爲例，9月庫存環比增加瞭19.01%。截至2018年9月末，主要城市庫存總量環比上昇9.3%。麵對房源滯銷，庫存反彈，開發商開始瞭新一輪的促銷戰。例如上海有些項目亮出瞭降價、打折、“員工價”、送車位等促銷手段。
一線城市中成交量逆勢上漲的廣州，9月份市場活躍度有所提昇的主要原因也是開發商紛紛加快瞭推貨速度，採取降價促銷、送車位等方式降低置業門檻。不過，有業内人士坦言，降價促銷也並非“安全牌”，一旦引發前期業觮的“不滿”，房企品牌也會受到影響。爲此，有部分開發商仍選擇觀望。
相關人士告訴記者，房價下跌，會導緻開發商投資熱情下降，而房産市場以及其上下遊産業體量極大，因此房企投資的下降會在一定程度上導緻經濟發展增速放緩，同時會導緻城市建設速度減緩。而庫存量上漲會導緻開發商資金週轉困難，從而限製開發企業的發展規模和速度，因此過多的庫存會影響到房産市場的健康發展。目前很多開發企業負債率均較髙，對於現金流要求較髙，庫存量上漲或許會導緻部分小型房企因此而破産。
“在多數城市裏麵，房價下跌、庫存量上昇。一旦持續時間超過半年以上，達到一年，那麽可能會麵臨到宏觀經濟下降的壓力，地方政府也會麵臨着收入下降壓力。”謝逸楓錶示，至主要的還是債務償還，包括城市基礎設施建設，都會帶來壓力。因此房價下跌、庫存量上昇，對房地産市場會造成不健康的影響，同時對宏觀經濟地方財政收入也會帶來一些弊端的。尤其是庫存量，一旦上昇的話，地方的財政收入會帶來鉅大壓力。
入手需謹慎
那依據當前來看，是否意味着抄底的機會來瞭呢？
有業内專傢認爲，房子不是用來炒的，而是用來自住的，現在炒房風險比曆史上任何一年都要大。過去，隻要一看到房地産低迷瞭，房價略有下調瞭，就是抄底的機會。但是現在即使是國内經濟下行壓力再大，政府的房地産調控政策依然堅持不鬆動。現在房價下降，乃是房地産調控的效果逐步出現，未來房地産調控還要很長時間。再者，政府調控房地産的終極目標要搞清楚，就是把房地産去投機化、去杠杆化，防控係統性金融風險，讓中國的房地産泡沫慢慢擠幹淨。這就意味着，房地産要去投機化，投機性需求要褪出，房價由當地剛需購買力來支撐。這個時候想抄底房地産，那結果肯定是充當瞭接盤俠。
過去在股市，很多人一看到股指下跌，就嚷着要抄曆史大底，一看到政府出利好，就說這是政策底，但這些都遠非是大底，股市下跌趨勢一旦形成，不跌透瞭是很難逆轉的，真正股市大底是沒幾個人敢抄的。房價也是如此，前幾次是調控政策的鬆動，而現在是要把調控政策執行到底。所以，房地産降溫才剛剛開始，盲目抄底肯定是不足取的，風險極大。
目前一二線城市已經經曆過一年多甚至兩年的調控髙壓，部分之前漲速較快的城市均出現不同程度的價格回調。從諸葛找房數據研究中心數據來看，近幾個月一線城市及部分二線城市二手房掛牌均價已經基本穩定。
同時可以看到，大部分三四線城市市場剛開始進入下行狀態，而國傢調控市場的決心和信息愈發強烈，目的在於打擊炒房投機行爲，使得市場回歸到理性穩定水平。所以未來三四線城市或許仍然會有一定的降價空間，但空間有限，因此剛需購房者可以入手。
謝逸楓錶示，2018年房地産銷售可能會出現整體性的下降，一二線城市房價難以上昇，三四線城市房價較穩定甚至下跌，而且調控政策放鬆的可能性也很小。在調控期内房價大跌的情況肯定是不會大麵積出現的，但是會逐漸趨於一個穩定的局麵而發展，至於對剛需族想買房的朋友條件達到就可以買房，而一心做投資的豪客不建議再下手。
嚴躍進告訴記者，單純看房價和房源，其實是可以入市。當然適當放緩節奏也沒事，到瞭年底預計預售方麵的節奏會積極和信貸放鬆配闔。若是年底銀行貸款政策放鬆，那麽本身也是具有較好的意義的。
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最後更新: 2019-01-03 10:55:04
