[服務項目]主題：广州楼盘 發佈者： 蝸牛傢
01/24/2019
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廣州樓盤|展望2109房地産市場行情
近期出瞭很多關於房地産的調控政策，可以說史上力度至大、持續至長的一次調控 。這讓很多房地産企業感到很迷茫，那麽，2019房地産市場該怎樣呢？ 帶着疑問我們一起來分析一下！
一、房地産政策
當前正處於政策觀望期，“房住不炒”和“因城施策”兩個原則將堅持，各地可能自下而上、明緊暗鬆，局部試探微調。2018下半年廣州嘗試着有一些小動作卻沒有被叫停，這讓很多城市都開始有些蠢蠢慾動。但是，廣州沒有被叫停並不意味着其他城市就可以跟着放鬆。我們的政策早就不是一刄切的時代瞭。這幾年一直是一城一策，部分城市還是被中央嚴控的。比如北京、上海、深圳、成都等地，都是在中央掛名嚴控的城市。
預計2019年政策以結構化放鬆爲主，對一線、二線城市和三線、四線城市、供給端和需求端等差異化考慮。一線、二線城市行政管製適度鬆動，以保障剛需和置換型改善需求爲重點，適當放鬆過緊的限購、限貸、限價、限售措施。
二、市場情況
2019年房價走勢依然離不開分化的主題。調控通常經曆“量價齊昇—成交降溫—有價無市—降價”的階段。2018年部分城市的房價已經被得到有效的遏製，上漲的勢頭已經被休克療法有效的壓製住。
由於“四限”持續時間較镹，政策邊際改善後，一線、二線城市中心區域存在房價補漲的潛在動力。市場成交活躍度可能有所提昇。若過緊的需求限製政策發生適度鬆動，將有利於剛需及置換型改善性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房銷售麵積同比可能小幅增長，增幅約0%-5%。大部分三線、四線城市需求側並沒有受到抑製，“四限”政策放鬆對其成交的提振作用有限。而棚改貨貝化安置比例降低對三線、四線城市影響較大，失去強政策託底的三線、四線地産成交可能重回基本麵下行的通道。預計2019年三線、四線城市商品房成交麵積同比下降，或降至-10%左右。
三、土地市場
2018年土地成交麵積和成交價款增速較2017年明顯放慢，二者之間的缺口縮窄錶明溢價率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大，不僅其土地成交麵積同比負增，且土地出讓金額佔比下降。
預計2019年土地市場繼續降溫，成交麵積較上年減少。客觀上，行業融資渠道受限使資金麵總體較爲緊張，開發企業到位資金主要依靠企業自籌資金和定金及預收款，房地産企業的拿地能力總體在降低。主觀上，開發企業或預期房價上漲幅度有限，貿然拿地可能“麵粉貴過麵包”。出於對行業利潤空間的擔憂，有能力拿地的房企拿地意願也有所下降。加之銷售增速下降，房企拿地行爲更爲謹慎。
四、房企層麵
2019年房企融資環境可能得到一定緩解。2018年12月，發改委發佈《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，其中包括支持AAA級優質房企發行企業債，但同時“副麵清單”也明確禁止將債券資金用於房地産投資，可能具有一定的信號意義。從準入標準相對較低的公司債發行情況來看，近期房企發債審批速度加快，或爲平穩應對償債髙峰期。對於主要提供剛需改需的房企，2019年資金緊張的局麵可能得到一定的緩解。
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最後更新: 2019-01-24 09:51:03
