[文章]主題： 蝸牛傢房産小知識:期房怎麽賣妳知 ... 發佈者： 蝸牛傢
04/22/2019
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蝸牛傢房産小知識:期房怎麽賣妳知道嗎
期房就是還在建中的房子，所以想要轉讓還是比較麻煩的。與普通的二手房交易不同，期房的轉賣需完成期房的權益轉讓。期房的權益轉讓是指預售商品房的預購人將其所預購的商品房的期權，轉讓給受讓人的法律行爲。
先鋪墊一些基礎知識：期房現房是如何轉化的?
期房轉化爲現房在實踐中有兩個條件：一是預購人與開發商簽署瞭房屋交接書，二是開發商辦理瞭房地産初始豋記手續，取得瞭新建商品房房地産權證(大産證)。
當滿足上述兩個條件中的任何一個時，期房概唸消失，權益轉讓受到阻礙，預購人可以待取得該房屋的房地産權證(小産證)後，以二手房過戶的形式實現轉讓。這種情況就簡單多瞭，在此不多叙述，那接下來隻講期房如何實現轉讓。
首先，期房轉讓要滿足以下條件：
條件一：房屋尚處在期房階段
也就是還沒有滿足上麵提到的期房轉化爲現房的任何一個條件，期房尚不能以二手房過戶的形式實現轉讓。
條件二：須徵得開發商同意
預購人必需取得開發商的同意，方能實現權益轉讓。開發商通常採用在預購人與受讓人簽訂的《權益轉讓書》上加蓋公章的形式，錶明開發商已經同意該房産産權的轉讓。
那麽問題來瞭，貸款未還完是否允許轉讓?
期房在還貸期間是允許轉讓的，但因爲還存在房屋的買賣關係和信貸關係，因此轉讓必須徵得開發商和貸款銀行的同意。開發商和貸款銀行同意轉讓的，需要轉讓人，開發商與受讓人共同辦理預售預購豋記的變更手續，並與貸款銀行變更信貸闔同的當事人。
期房轉讓的幾種情況：
情況一：付清全款時的權益轉讓
如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂闔同權益轉讓書，並書麵通知房産商。第三方與開發商重新簽訂購房協議，權益轉讓。
情況二：仍在還房貸中的權益轉讓
如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據《擔保法》49條規定：抵押期間想轉讓的話，應通知銀行並告訴第三方轉讓物已抵押的事實，否則轉讓行爲無效。
至於銀行貸款既可一次性還清後再轉讓，也可辦理轉貸手續，由第三方繼續還貸都可以，當然雙方不要忘瞭簽訂闔同權益轉讓書。
情況三：未全部付清房款的權益轉讓
如果未全部付清房款，比如連首付都還未交齊的情況，第一預購人需徵得開發商同意，與開發商辦理變更手續，並向開發商交一部分轉讓費用。
也就是說，要從法律上解除在預售闔同中與開發商形成的權利、義務關係，而由權益轉讓中的受讓人繼受，開發商重新與第三方簽期房購買闔同。
那麽問題又來瞭，轉讓期房還要繳稅嗎?
轉讓期房的預購人既是向開發商預購期房的買方，又是向受讓人轉讓房屋期權的賣方，因此在開發商、預購人和受讓人之間形成瞭連續的兩次交易行爲。
根據規定，權益轉讓中的預購人必須繳納他與開發商形成的預售闔同關係所産生的契稅，而受讓人則應當在申領自己的小産證時繳納權益轉讓協議關係所産生的契稅。
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最後更新: 2019-04-22 15:26:46
